居抜きとスケルトンの違いとは？居抜き物件を引き継いだ際の注意点もご紹介

通常お店開業のためにテナントを借りた場合、解体工事が行われた後の内装や設備がなにもないところに必要な設備の設置や内装を行っていきます。

解体工事だけでなくテナント内の床や壁が剥がされエアコン・トイレといった設備も撤去し、コンクリートがむき出しな状態がスケルトンです。

逆に退去時に原状回復せずテナント内の内装や設備全てを残して、次の借り主に明け渡すのが居抜きです。

居抜きで退去する場合

お店を退去する際に居抜きで次の借り主へと明け渡すのであれば、原状回復は必要なくなります。

居抜きでの引き渡しを行うのなら、大家や管理会社への相談は必須ですし、勝手に行うとトラブルの元になります。

原状回復しないで物件を明け渡す「居抜き」を考えているなら、必ず管理側への相談を行いましょう。

居抜き物件を引き継いだ場合

居抜きで退去する側ではなく居抜き物件を引き継いだ側の場合、その後退去する際にスケルトン状態での原状回復が必要になる可能性が高いです。

居抜きでの明け渡しは「例外」にされることが多く、引き継いだ側の人がその後退去する場合その人にスケルトンまで戻す原状回復を求められることが殆です。

稀な例ですが「以前の借り主が残していった設備・内装の撤去は不要」といった契約になっていることがあるので忘れずに確認しておきましょう。

居抜きで退去する際の注意点としては以下のものがあります。

●      解約予告の期間やスケジュール管理が重要

●      レイアウトは使いやすいもののほうが良い

●      基本「テナント側からの要望」の形になる

解約予告の期間やスケジュール管理が重要で、レイアウトは使いやすいもののほうが良いですし、基本「テナント側からの要望」の形になります。

ここからは上記の居抜きで退去する際の注意点について、詳細な情報をお届けいたします。

解約予告の期間やスケジュール管理が重要

テナントの契約内容によっては契約禁止期間が決まっていたり、中途解約ができないような契約形態になっていることもあります。

これを知らずに勝手に居抜きで明け渡しなど行うと、予想していたスケジュールで明け渡しができなかったり、引き継ぐ側が予定通りお店を開けなかったりします。

そうなると明け渡す側・引き継ぐ側双方に支障が出るので、契約禁止期間や中途解約ができないといった契約内容ではないことを確認し、解約予告やスケジュール管理を行ったほうが良いです。

レイアウトは使いやすいもののほうが良い

退去を居抜きで行う場合、次に使う借り主を今の借り主が探すことになる場合が殆です。

次の借り主を見つけたいのなら、内装はシンプルで使いやすいものにしておかないと、なかなか見つからない可能性が高いです。

また交渉する際に今現在の内装レイアウトや入居時の工事図面などを用意しておくと、よりスムーズに交渉が進みやすくなります。

基本「テナント側からの要望」の形になる

基本的に居抜きでの退去は「テナント側からの要望」になるので、管理側に「次の借り主が見つかれば居抜きでの退去を承諾してほしい」旨を相談する必要があります。

こういった退去関係の話は前述した通りスケジュール管理や解約予告の期間が重要なので、相談自体早めにしたほうが良いですね。

管理側に一切相談せず勝手に居抜きで明け渡ししたりするとトラブルの元になるので、そういったことはやめましょう。

店舗を出すためのテナントを居抜きで借りようと考えているなら、契約書へ目を通すことは必須です。

自身がその後テナントを退去することになった際、スケルトンまで原状回復する必要があるかなど把握しておかないと、予想以上の費用がかかる可能性があります。

前の借り主から契約などに関してしっかり話を聞いていたとしても、一度必ず契約書の内容を確認しておいたほうが良いです。

今回は居抜きとスケルトンの違いや居抜き物件を引き継いだ場合・居抜きで退去する際の注意点などをご紹介いたしました。

居抜きは原状回復の費用をかけずに退去できる手段となっている分、スケジュール管理などで注意をする必要があります。

また居抜きで引き継いだ際はその後スケルトン工事までの原状回復が必要になる点などのリスクもあります。

しっかりと把握したうえで居抜きでの退去や居抜きでの引き継ぎを行うようにしましょう。

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