テナントの原状回復工事で求められるスケルトン渡しとは？

スケルトンは建造物の構造体のみのことを指すので、スケルトン渡しを行う場合は、エアコン・電気の配線や排気ダクトなど全て撤去してむき出し状態にします。

ここ最近では内装工事に天井が高くできたりデザイン性を高めることができる「スケルトン仕上げ」というものが出てきています。

内装工事の「スケルトン仕上げ」と原状回復の「スケルトン渡し」は別物になっているので間違えないように注意しましょう。

スケルトン工事の費用相場

スケルトン工事の費用は坪単価で算出されることが多く、一坪大体3万～5万円程度が相場になっています。

そのため、建物自体が大きいところほど高くなりやすく、50坪を超えるような大規模なお店になると100万円を超える可能性もあるのです。

これはあくまでも坪単価の価格で、これに入居してから設備の撤去・追加などを行っていたりするとそれらを戻すための費用が追加されます。

スケルトン渡しをすることでのメリットとしては以下のものがあります。

●      居抜きより費用が控えめになる可能性がある

●      次の借主はレイアウトを自由にできる

居抜きより費用が控えめになる可能性があり、渡される借り主がレイアウトを自由にできます。

以下では上記のスケルトン渡しをすることでのメリットに関して、より詳細な情報を記載していきます。

居抜きより費用が控えめになる可能性がある

前の借り主がそのままにした設備が残っている状態でそのままお店として流用できる物件のことを居抜き物件と呼びます。

居抜きは設備を取り除いたりする費用がかからないため安くなりやすいですが、残っている設備の修繕などを行う場合は費用がかかります。

状態によりますが設備の修繕を行うよりもスケルトンにした方が、費用が控えめになる可能性があります。

なお、居抜きについて詳しくはこちらで解説しております。

居抜きとスケルトンの違いとは？居抜き物件を引き継いだ際の注意点もご紹介

次の借主はレイアウトを自由にできる

原状回復工事のみの物件だとある程度設計されているところからになりますが、スケルトン渡しの場合次の借り主は設計から行うことが可能です。

そのため、店内のレイアウトを一から設計することができるというメリットがあります。

店舗が共通になりやすい飲食チェーンだったりすると、前の借り主が同じ種類の飲食店であってもスケルトンを望むことが多いですね。

スケルトン渡しをすることでのデメリットは以下のものがあります。

●      開業までに時間がかかりやすい

●      最初にかかる費用が大きくなりやすい

開業までに時間がかかりやすく、また最初にかかる費用も大きくなりやすいです。

ここからは上記のスケルトン渡しすることのデメリットに関して、より詳しくお話していきます。

開業までに時間がかかりやすい

スケルトンは設備なども撤去し建造物の構造体のみにしている状態なので、そこからお店をするための設備を用意する必要があります。

設備の設置などには物によっては工事が必要となってきて、その工事を行う期間だけ開業の時期が伸びてしまいます。

できるだけ早めにお店を開きたいといった場合、スケルトン渡しよりも居抜き物件を選んだほうが良いです。

最初にかかる費用が大きくなりやすい

ある程度設備が揃っている居抜き物件などと比較すると、スケルトンの場合様々な設備などを揃える必要があります。

特にインフラ整備などになってくると工事が必要となり、その工事の代金だけ最初にかかる費用が大きくなりやすいです。

電気やガスは全てインフラ整備になるので、スケルトン渡しだとインフラ整備は必須だと言っても過言ではないですね。

いかがでしたか？

今回はテナントの原状回復工事で求められるスケルトン渡しについて、どういったものなのかや費用・メリット・デメリットをご紹介しました。

費用は坪単価で計算されるものに加えて、設備の撤去などの費用も追加でかかってくるようになっています。

レイアウトなどの自由が高い反面、開業までに時間がかかってしまうなど、メリット・デメリットを含めてスケルトン渡しにするか考える必要がありますね。

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