事業用物件の原状回復義務範囲は？借主負担になる理由も紹介

普通に住むために居住用として賃貸を借りる場合と、お店や事務所など事業用として賃貸を借りる場合ではかなり違いがあります。

特に事業用として利用する場合、お店や事務所のコンセプトに合わせて内装をかなり作り変えることも少なくはないですね。

居住用だとそこまでのことはしないことが多いため原状回復義務の範囲がそこまで大きくなりませんが、事業用だとかなりの範囲が原状回復義務に含まれることが多いです。

事業用物件での原状回復義務範囲

事業用物件での原状回復義務範囲はテナント内パーテーションの撤去などを始め、壁や床・天井の張替えなど大掛かりな工事になりやすいものが多いです。

契約したい際物件そのものがスケルトンだったのならスケルトン状態に戻さないといけないですし、経年劣化や通常損耗まで含めて全て回復が義務範囲になっています。

また工事の負担に関しても、100%借主側の負担になるため、費用そのものが思っている以上にかかってることも少なくはないですね。

居住用物件での原状回復義務範囲

居住用物件での原状回復義務範囲としては、タバコによる壁・天井の汚れや結露をそのままにして生じるカビ・シミなど、通常使用を超える損傷部分が多いです。

そのため工事を依頼してもそこまでお金がかからなかったり、水回りの水垢やカビなどを個人で除去できたりするので、事業用物件ほど費用はかかりにくいです。

事業用物件だとかかってくる通常損耗や経年劣化の原状回復に関しても、負担は借り主ではなく大家や管理会社側の負担になります。

居住用物件の場合、入居してから内装を大きく変えることなく使うことが多く、損耗・劣化の範囲について検討がつきやすいので、賃貸料金に通常損耗・経年劣化の原状回復費が含む形になっています。

それと比較して事業用の場合、事業の形態などによってどのように使うことになるか検討がつきにくいため、どうしても賃貸料金に通常損耗・経年劣化の原状回復費を含むのが難しいです。

その結果、事業用物件の場合原状回復費は借主側の負担になることが殆となっていますね。

原状回復に関して国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」というものを提示しており、原状回復の際の一般的な費用負担などについて記載しています。

しかし、このガイドラインは居住用として物件が使われることを前提としているため、事業用として使われる場合適用されないです。

事業用の場合は、契約書に記載されている原状回復に関する特約が効力を持っておりガイドラインは無効になってしまうので、事業用として借りる際は契約書にちゃんと目を通しましょう。

事業用物件の規模が小さいと例外になる可能性がある

事業用の利用だとガイドラインが無効となり契約書の内容が有効となりますが、マンションオフィスなど規模が小さいと例外になるケースもあります。

マンションオフィス・SOHO物件だと事業用で借りたとしても、使用による損耗などが住居とほぼ変わらないため、ガイドラインのほうが有効になりやすいです。

不安な場合は契約書に目を通した際などに原状回復についてどのようになるのか、大家さんや管理会社側とすり合わせておくのが良いです。

事業用物件での原状回復工事期間としては50～100坪ぐらいの規模で、だいたい2～3週間程度になりますね。

事務所やお店の規模で期間は変動しやすいですし、スケルトンにまで戻すとなると期間がもっと伸びる可能性は高いです。

原状回復工事で内装まで仕上げるといったケースだと期間が1ヶ月を超える可能性もあるので、依頼する業者に期間を確認してスケジュールを組んでおく必要があります。

いかがでしたか？今回は事業用物件での原状回復義務範囲や借主側の負担になりやすい理由などをご紹介いたしました。

居住用よりも内装を大きく変更して使うことになりやすい事業用物件では、損耗・劣化の程度に予想がつきにくく、結果原状回復費の負担が100%借主側の負担になります。

また国土交通省のガイドラインも適用されないのが基本ですが、規模の小さい事業の場合契約書よりもガイドラインのほうが適用されることも少なくありません。

原状回復義務範囲がどうなっているかや費用の負担がどのようになるかなど、契約時に契約書に目を通して大家や管理会社側としっかりすり合わせをしておくことで、退去する際に余分なトラブルなどを産まなくて済むのです。

しかしながら、契約書には原状回復の範囲などの細かい部分は明記されていないことも多いため、弊社では退去費用削減のご相談や相見積もりに対応しております。

原状回復の範囲や金額に納得がいかなかったり、退去費用の削減をお考えのお客様はお気軽にご相談くださいね。

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